Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Vous possédez un bien immobilier que vous louez avec un bail nu ? Dans ce cas, vous devez déclarer vos revenus fonciers chaque année. Cependant, la déclaration des revenus fonciers peut vite devenir un casse-tête !
La location nue et les revenus fonciers
Les loyers issus d’une location nue (non meublée) sont des revenus fonciers et sont fiscalisés. Chaque année, le contribuable devra déclarer les loyers hors charges perçus et sera imposé en conséquence.
Il existe deux types de régimes : le régime micro-foncier et le foncier au réel.
L’investisseur devra bien comprendre le fonctionnement de chacun des régimes pour choisir l’option la plus intéressante pour lui car les gains fiscaux à la clé peuvent être très importants.
Les régimes fonciers
Si l’investisseur le souhaite, il peut choisir le régime réel et ainsi déclarer toutes les charges de son logement ainsi que les charges financières du prêt immobilier.
Si ses loyers dépassent les 15 000€ annuels, il est automatiquement catégorisé dans le régime réel et ne pourra donc pas retenir l’option micro foncier par défaut.
Le régime micro-foncier
Dans le cas de la déclaration micro-foncier, la déclaration est beaucoup plus simple puisqu’un abattement de 30% est appliqué au loyer avant d’être fiscalité au taux marginal d’imposition du contribuable.
A cela devra être ajouté les prélèvements sociaux de 17,2% (CSG CRDS).
Pour déclarer vos revenus au régime micro-foncier, il vous suffit de vous munir de la déclaration CERFA 2042 et d’indiquer le montant de loyers hors charges encaissés.
L’administration fiscale appliquera donc automatiquement un abattement de 30% sur ce montant avant de l’ajouter à vos revenus globaux.
Par exemple, si un contribuable déclare 30 000€ de salaire net chaque année et que les loyers de sa location nue sont de 10 000€ par an, il se situe sur un taux marginal d’imposition de 30%.
Les loyers retenus (10 000€ x (1 – 30%) = 7 000€) seront donc fiscalisés à 30% (2 100€) auxquels il faudra ajouter les prélèvements sociaux de 17,2% (1 204€). Soit 3 304€ au total, l’addition est donc rapidement très salée !
D’où l’intérêt de se diriger vers le régime réel.
Le régime réel du foncier
L’investisseur aura tout intérêt à choisir le régime réel si les charges représentent plus de 30% du montant des loyers hors charges.
Les charges éligibles sont les suivantes :
- Les dépenses d’amélioration et d’entretien du logement
- Les intérêts du prêt immobilier
- Les frais de dossier et de garantie du prêt
- L’assurance du logement
- L’assurance emprunteur du prêt
- Les honoraires et commissions de gestion locative
- Etc.
L’investisseur immobilier devra s’engager durant 3 ans lorsqu’il choisira le régime réel. Il aura ensuite le choix de revenir au régime micro si les charges sont plus faibles ou qu’il souhaite simplifier sa déclaration fiscale.
En effet, la déclaration des revenus fonciers au réel n’est pas simple et demandera au bailleur de conserver tous les justificatifs : les factures de travaux, les pièces justificatives des dépenses de rénovation, les appels de charge de la copropriété, les honoraires de l’agence etc.
Les outils de déclaration fiscale
Déclarer au régime réel ses revenus fonciers peut permettre de substantielles économies fiscales. Néanmoins, la déclaration au réel est fastidieuse est source de nombreuses erreurs qui peuvent être préjudiciables.
Le site de l’administration fiscale est parfois compliqué à prendre en main et les calculs sont, pour la plupart, incompréhensibles des contribuables français.
C’est la raison pour laquelle vous trouverez de nombreux outils de déclaration fiscale 2044 sur internet.
Veillez à choisir des outils numériques fiables édités par des acteurs sérieux : conseillers fiscaux, conseillers financiers, avocats fiscalistes ou gestionnaire patrimoniaux.
Comment déclarer au réel ses revenus fonciers
Vous devez remplir le formulaire CERFA 2044 pour déclarer au réel. Pour cela, vous devrez indiquer les coordonnées de vos locataires : nom, prénom, adresse.
Évidemment, vous devrez également renseigner :
- Les loyers hors charges encaissés durant l’année ;
- Le forfait de gestion de 20€ déductible de vos revenus fonciers ;
- Les charges d’exploitation du logement ;
- Les intérêts d’emprunt si vous avez des dettes immobilières.
Si vous avez fait des travaux dans votre logement, vous devrez également préciser le montant de travaux et les coordonnées de l’artisan.
Idem pour les crédits immobiliers. L’administration fiscale vous demandera les coordonnées du prêteur ainsi que le montant des intérêts payés.
Cela permettra à l’administration fiscale de calculer votre résultat foncier imposable. Si celui-ci est positif, vous devrez donc vous acquitter des impôts (à votre taux marginal d’imposition) ainsi que des prélèvements sociaux.
Si vous déclarez un résultat négatif, comme cela peut être le cas si vous avez réalisé de nombreux travaux, vous obtenez ainsi un déficit foncier.
Ce déficit foncier est reportable plusieurs années et viendra compenser les loyers futurs que vous générerez. Si ce déficit provient de charges d’exploitation, comme des travaux de rénovation par exemple, le déficit sera imputable sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700€.
Par conséquent, vous diminuerez votre impôt généré par vos revenus professionnel.